Ricevere un immobile in successione è una situazione frequente, ma che porta con sé diversi interrogativi quando si decide di metterlo sul mercato. Prima di poter stipulare l’atto di vendita, è essenziale comprendere quali sono gli adempimenti burocratici obbligatori e quali imposte occorre versare per vendere una casa ricevuta in eredità senza incorrere in sanzioni o rallentamenti dinanzi al notaio.
In questa guida analizziamo nel dettaglio la normativa vigente, le tasse da pagare e i passaggi fondamentali per gestire la compravendita in totale serenità.
I Passaggi Obbligatori Prima della Vendita
Prima ancora di pubblicare l’annuncio o accettare una proposta d’acquisto, gli eredi devono completare alcuni passaggi preliminari indispensabili:
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Presentazione della Dichiarazione di Successione: Da trasmettere all’Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dall’apertura della successione.
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Pagamento delle Imposte Ipotecarie e Catastali: Imposte necessarie per volturare l’immobile a nome degli eredi.
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Accettazione Tacita o Espressa dell’Eredità: L’atto con cui l’erede diventa formalmente proprietario a tutti gli effetti di legge.
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Trascrizione dell’Accettazione Tacita: Un adempimento contestuale o precedente al rogito notarile, fondamentale per garantire la continuità delle trascrizioni immobiliari.
Le Tasse sulla Vendita di una Casa Ereditata
Quando si sceglie di vendere una casa ricevuta in eredità, la tassazione si divide in due momenti distinti: le imposte legate alla successione e quelle legate all’atto di compravendita vero e proprio.
1. Le Imposte di Successione e Voltura
Al momento dell’apertura della successione, gli eredi devono versare:
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Imposta di Successione: Calcolata sul valore catastale dell’immobile in base al grado di parentela (con franchigie pari a 1 milione di euro per coniuge e parenti in linea retta).
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Imposta Ipotecaria (2%) e Catastale (1%): Calcolate sul valore catastale dell’immobile. Se almeno uno degli eredi possiede i requisiti per le agevolazioni “Prima Casa”, queste imposte si versano in misura fissa (200 € ciascuna).
2. Plusvalenza Immobiliare: Si Paga per le Case Ereditate?
Una delle domande più comuni riguarda la plusvalenza (la differenza positiva tra prezzo di acquisto e prezzo di rivendita entro 5 anni).
La legge italiana stabilisce che gli immobili pervenuti per successione sono completamente esenti dall’imposta sulla plusvalenza, anche se vengono rivenduti prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di eredità.
Regolarità Urbanistica e Documentazione Necessaria
Oltre agli aspetti fiscali, per vendere una casa ricevuta in eredità è fondamentale verificare che la documentazione dell’immobile sia in regola. Spesso gli immobili ereditati sono stati costruiti molti decenni fa e potrebbero aver subito modifiche interne mai sanate o registrate al Comune.
A Livorno e in Toscana, la normativa richiede la verifica della conformità urbanistica e catastale (spesso formalizzata tramite la Relazione Tecnica Integrativa – RTA stilata da un tecnico abilitato). Per approfondire i requisiti ufficiali sulle agevolazioni e gli adempimenti fiscali, è possibile consultare direttamente la sezione dedicata alle Agevolazioni Prima Casa dell’Agenzia delle Entrate.
Come Gestire la Vendita quando ci sono Più Eredi
Nel caso in cui l’immobile sia stato ereditato da più persone (coeredi), la vendita richiede il consenso unanime di tutti i proprietari.
Se uno o più eredi non desiderano vendere, è possibile:
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Riscattare le quote degli altri coeredi per diventare unico proprietario.
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Procedere alla divisione ereditaria giurisdizionale o consensuale.
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Vendere la propria quota di eredità, con diritto di prelazione a favore degli altri coeredi (retratto successorio).
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Inoltre, la situazione si complica se l’immobile non è vuoto ma risulta abitato da uno dei coeredi o da un inquilino. Se ti trovi in questa specifica circostanza, consulta il nostro approfondimento su cosa dice la legge e cosa conviene fare quando si vuole vendere una casa ereditata occupata.
Evita Errori e Semplifica la Vendita del Tuo Immobile Ereditato
Gestire gli aspetti legali, fiscali e burocratici quando si decide di vendere una casa ricevuta in eredità richiede competenza e attenzione ai dettagli per evitare sanzioni o ritardi al momento del rogito.
Il team di Gruppo Immobiliare Lloyd ti affianca in ogni fase, dalla verifica della documentazione successoria fino alla valorizzazione sul mercato e all’assistenza notarile.
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